עו"ד אביחי דמאריליווי בעלי קרקע, קבוצות רכישה, ודיירים בעסקאות ופרוייקטים-ייזום -קומבינציה -פינוי בינוי -תמ"א 38
המרחב המשפטי – העסקי העדכני בימינו, בנוגע למגרשים, קרקעות, בנייני מגורים ובניה רוויה – מכיל קשת נרחבת של פרוייקטים ועסקאות הכוללים בין היתר עסקאות של יחידים, קבוצות רכישה, ביצוע עסקאות קומבינציה של בעלי קרקע מול קבלנים ויזמים, חיזוק מבנים, תוספות בניה, מרפסות, ממדי"ם ושיפוץ מבנים קיימים, פינוי בינוי, הריסה ובניה וכיוצא בכך עסקאות ופרוייקטים שונים ורבים הנגזרים מתכנית תמ"א 38.
בין אם מדובר במגרש המצוי בבעלות בעלי קרקע, בין אם מדובר בקבוצת רכישה מאורגנת של רוכשים ובין אם מדובר בדיירי בניין מגורים משותף – חשוב לדעת שאין כל דימיון בין הסכמי קבוצה ו/או הסכמי תמ"א 38 לבין הסכם מכירת/רכישת דירה, יהיה שוויה אשר יהיה.
מדובר בסוגיות משפטיות סבוכות ובעסקאות מורכבות המשלבות דוקטרינות משפטיות רבות והיבטים חשובים מתחומי דיני המקרקעין הקניין והנדל"ן, דיני החוזים, דיני התכנון והבניה, המשפט המוניציפלי ודיני המס השונים.
ליווי נכון, מקצועי ומנוסה של עו"ד מייצג בשילוב עם מומחים לתחום זה – יביא למיצוי מיטבי ומקסימלי של פוטנציאל הרווח וזכויות בעלי הקרקע לצד שמירת רווח נאות ליזם ו/או לחברה הקבלנית – המבצעת תוך מציאת נקודות איזון נכונות שיבטיחו הן את תחילתו וסיומו של הפרוייקט תוך מתן תשומת לב ל"מוקשים" שונים שעשויים לפגוע בכדאיות העסקה, מניעת קריסת יזם/קבלן מבצע, ומיקסום הרווחים והזכויות ללקוח/ות.
עם השנים וכיום במיוחד – לאור מדיניות הממשלה ותשומת לב לנושא בנייני המגורים המשותפים, ולאור התיקונים והעדכונים החקיקתיים השונים בתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה,) תמ"א 38 על סוגיה)- התגבש מנגנון ייחודי וטוב מאי פעם המעניק בידי הקבלנים-היזמים וגם בידי הדיירים אפשרויות תכנון מיטביות יותר וזכויות הרחבה, לצד מיצוי הכדאיות הכלכלית עבור היזם.
לפיכך – נודעת חשיבות עצומה ומהותית לבחירת עורך דין מנוסה ומקצועי בליווי וייצוג דיירים בהליך כגון זה ובחירת המסלול התואם את הזכויות הנודעות לחלקה/למבנה ולאפשרויות הניצול המקסימלי שלהן מבחינה משפטית ותכנונית.
בצד הרווחים הגדולים לכל הצדדים, פרויקט תמ"א 38 טומן בחובו אינספור סיבוכים ומהמורות פוטנציאליים מעצם מהותו. מדובר בעסקה המבוססת על מנגנון "קומבינציה" – עסקת מכירה שבה כל אחד מדיירי הבניין מוכר ליזם את הנכס היקר ביותר שלו- את דירתו הפרטית, או זכויות בניה שיש בידיו מתוקף היותו בעל דירה בבניין, ומקבל בתמורה דירה חדשה ומשודרגת בבניין החדש שייבנה במקום או דירה מחודשת בבניין מחודש ומחוזק.
הרכוש היקר העומד על הפרק, עם כל המתחים, הלחצים והתקוות הכרוכים בו; השלבים הרבים הדרושים לתהליך – שכל אחד מהם יכול להשתבש/להתעכב, והריבוי העצום של בעלי העניין שמשתתפים בעסקה – כל אחד מהגורמים הללו בנפרד עלול להכשיל את הפרויקט, קל וחומר כאשר הם משולבים זה בזה.
מעבר לקושי שקיים בהתקשרות החוזית שנעשית בין דיירי בניין העומד בפני ביצוע פרויקט תמ"א 38/3 לבין היזם/הקבלן שעתיד להוציא לפועל את הפרויקט, כרוך הדבר בריבוי עניינים הדורשים טיפול, כדוגמת: מספר רב של דיירים שצריכים להגיע לעמק השווה ולהסכמות מוקדמות ביניהם בקשר לעצם ההתקשרות ותוכנה ; קביעת התנאים המתלים ; שאלת הבטחונות ; השלכות המס, מידת חשיפת הדיירים לסיכונים וכיוצא באלה.
לפיכך, ברור שהסכמי תמ"א 38 מצריכים ייצוג הולם לכלל הדיירים, שבראשית הדרך צריכים כאמור להסתייע בגורם מקצועי מתאים שיסייע בידם להגיע לכדי הבנות בינם לבין עצמם בנוגע לאופן ההתנהלות הרצוי מול היזם-הקבלן, ובשלב מאוחר יותר – בייצוג האינטרסים של כלל הקבוצה כגוף אחד מול היזם-הקבלן מערכת הסכמית שהינה בגדר "זירה" סבוכה ואחרת לגמרי.
רבים מהדיירים המתגוררים בבניין בו מתבצע פרויקט תמ"א 38 , נהנים מן הנוהג הקיים שבו היזם מממן את עלות עורך הדין שמייצג הדיירים, אולם כאן – כבר בשלב זה יש לעמוד על כך כי עוה"ד שממומן על ידי היזם לא הופנה ו/או הומלץ על ידו כתנאי למימון עוה"ד – דבר שקיים בעסקאות לא מעטות.
דיירים רבים עלולים שלא להיות מודעים בשלב ההתקשרות עם היזם לעובדה שעורך הדין שהיזם הפנה אליהם והמליץ בפניהם לייצגם בפרויקט,עשוי להיות נגוע בניגוד עניינים ואינטרסים בעצם תחושת ה"חובה" כלפי היזם (לכל הפחות – המוסרית ולמראית עין) לתגמל אותו על חשבון הדיירים למען זירוז הליך חתימת ההסכם. במקרה הרע – יבוא ניגוד עניינים כזה למצב בו עלול עורך הדין לייצג למעשה ולשרת בפועל את אינטרס וענייניו של היזם עצמו על חשבון הדיירים.
כך או כך, במקרים אלה טמון חשש לקיומו של ניגוד אינטרסים מובהק. מסיבה זו – נודעת חשיבות רבת משקל בבחירת עורך דין מטעם הדיירים, באופן עצמאי ומושכל.
עורך דין מנוסה – יידע מראש לזהות ולאתר את נקודות החיכוך וניגודי האינטרסים המובהקים בין היזם לדיירים, וידע לתת את דעתו על כך לצד דגש על נושא הביטחונות שעל היזם/הקבלן לתת ולהעמיד לטובת הדיירים; התמורה שניתנת לדיירים ; הליכי פיקוח מקצועיים ; הגנות משפטיות ובניית מנגנוני הגנה והתמודדות עם תרחישי הפרה וכיוצא באלו – תרחישי משבר שונים שעשויים לצוץ ולהתגלע במהלך ביצוע הפרוייקט ושלביו. מדובר בשאלות כבדות משקל, ובעלות השלכות כספיות משמעותיות הן ליזם והן לעוה"ד.
למרבה הצער ודיירים שכשלו בבחירת עורכי דין לא מנוסים עלולים ליפול ל"מלכודות דבש" לצד התעלמות מ"מוקשים" שונים שסופם עלול לגרום לפגיעה בזכויות הדיירים וקיפוח זכויות מיותר, מדעת או שלא מדעת.
כשלים שונים ורבים נוספים – עשויים לצוץ במהלך העסקה בשל התקשרות עם גופים, גורמים וחברות כושלות או בעלות ביטחונות בלתי מספיקים או נאותים לטיב ולביצוע, בעיות באי מיצוי מפרט סנטדרט בניה ואיבזור מיטבי, בעיות הקשורות בהוצאת היתר הבניה, כשלים בשלבי הבניה עצמה והיעדר מנגנון אחריות או הבטחת טיב הבניה לאחר המסירה.
גם כאשר מדובר בשלב הביצוע עצמו – פרויקט מסוג זה מערב כמות אדירה של גורמים, שעליהם נמנים כמובן כל דיירי הבניין, כאשר לעתים מדובר בעשרות אנשים, שצריכים לשמור על יחסים תקינים זה עם זה ועם הגורמים האחרים – היזם, הקבלן, הבנקים למשכנתאות, העירייה, הרשויות השונות וכן הלאה – מן השלב הראשון ועד השלב האחרון בפרויקט.
במצב דברים כזה – נדרש מלכתחילה ליווי ע"י גורם משפטי בעל ניסיון רב בעסקאות להתחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 ופינוי-בינוי, שניחן ביכולות משא ומתן ובכישורים מתאימים וניסיון בהכרת צרכי הדיירים, ידע בניסוח הסכמי נדל"ן מסחריים, הכרת השוק, קשרים מקצועיים עם מיטב המומחים בשוק ויכולת לבנות מארג שלם שיתן מענה לכל מהמורה ויבטיח את סיומו של הפרוייקט בהצלחה ובתואות מיטביות ללקוחות.
למשרדנו אשר ליווה בהצלחה והיה מעורב בייצוג בפרוייקטים ועסקאות רבות בתחום הנדל"ן היזמי , העסקי – מסחרי, הפרטי ובעסקאות תמ"א 38 – יש את הניסיון, היכולת, הידע המקצועי וקשרי שיתוף הפעולה עם מיטב הגורמים המקצועיים הרלוונטיים בהשגת והבטחת תוצאה מיטבית ללקוחותינו – החל מעסקאות בעלי קרקע ויזמות לבניה וכלה בעסקאות תמ"א 38 על גווניה.
משרדנו על צוותו, היכרותו וקשריו הענפים עם גורמים מובילים בתחום – ישמח לייעץ ולבחון היתכנות, ליווי ייצוג הסכמי וביצוע של כל פרוייקט כאמור באופן יסודי, מקיף עם ראייה מרחבית ודגש על צרכי הלקוח/ות וניצול מירבי ומיטבי של אפשרויות ניצול הזכויות לצד הבטחת מנגנון ביצוע יעיל ומוגן של שלבי העסקה.
