מדריך מקוצר לפירוק שיתוף במקרקעין

.משחררררררפירוק שיתוף במקרקעין – המדריך המקוצר לשותף המצוי בצומת דרכים

רוצה להשתחרר או לצאת משותפות במקרקעין ?! לפניכם מדריך קצר לפירוק שיתוף.

דע זכויותיך, האפשרויות והשלבים בין אם מדובר בפירוק שיתוף בנכס שהתקבל בירושה, חלילה גירושין או כל השקעה עם שותפים שיצאה מכלל שליטה.

לפניך מדריך ברור ובשפה "פשוטה" בו תגלה את כל מה שצריך לדעת על פירוק שיתוך במקרקעין.

מהו פירוק שיתוף במקרקעין?

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי שמאפשר לבעלים משותפים של נכס כגון דירה, מגרש, בניין או נכס מסחרי – להפריד את זכויותיהם. למעשה ועפ"י סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לצאת מהשותפות ובכל שלב.

האפשרויות העומדות בפני שותף במקרקעין:

1. הסכמה של השותפים – פירוק בהסכמה:

• מכירה לצד ג' או לשותף במקרקעין.
• חלוקה בעין (פיזית) ככל והדבר מתאפשר באמצעות הסכם שיתוף לדוגמא: בית פרטי שניתן לחלק אותו לשתי יחידות נפרדות עפ"י חוק.
• קבלת דמי שכירות בעבור חלקו של השותף אך למעשה לא מפורק השיתוף.

2. פירוק שיתוף כפוי באמצעות הליך בבית משפט:

• כאשר אין הסכמה בין השותפים – כל אחד מהם רשאי להגיש תביעה בה ידרוש את פירוק השיתוף תחת פיקוח בית משפט

שלבי ההליכים – צעד אחר צעד:

שלב ראשון:  ניהול מו"מ

ניסיון לגיבוש פתרון מוסכם באמצעות ניהול מו"מ בין השותפים..

לאחר שגובשו הסכמות יחתמו על הסכם בדבר פירוק השיתוף ואופן ביצועו.

שלב שני: היעדר הסכמה והגשת תביעה

ככל ולא מצליחים לגבש הסכמות לעניין פירוק השיתוף הרי שנדרשת הגשת תביעה לבית המשפט (בית משפט לענייני משפחה ככל ומדובר בבני משפחה ולבית משפט שלום ככל ולא). את התביעה יגיש עורך דין ויצרף נסח טאבו המעיד על הבעלות במקרקעין ולעיתים יצרף גם חוות דעת לעניין שווי.

שלב שלישי: מתן צו לפירוק השיתוף

לאחר שבית המשפט מורה על פירוק השיתוף (כמעט ואין טענות הגנה למניעתו) והשותפים עדין לא מצליחים למצוא שפה משותפת לאופן ביצוע המכירה, בית המשפט מורה על מינוי כונס נכסים לצורך ביצוע המכירה.

שלב רביעי – מינוי כונס נכסים

כונס הנכסים ינהל את מכירת הנכס באמצעות הליך התמחרות. במסגרת זו ייפעל כונס הנכסים ויכוון למחיר הגבוה ביותר עבור הנכס. כונס הנכסים יפרסם את הנכס, ייצור קשר עם מתווכים, יציג את הנכס לקונים פוטנציאלים, ייקבל הצעות וינהל את המכירה אשר כפופה בסוף לאישור בית המשפט.

כלומר, ישנו מעין מנגנון פיקוח נוסף והוא בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל.

שלב חמישי – חלוקת התמורה

לאחר שההסכם אושר על ידי בית המשפט ולאחר ניכוי מלוא הוצאות המכירה כל שותף במקרקעין מקבל את חלקו עפ"י חלקו במקרקעין והתמורה ששולמה

 אז כמה זה עולה?

תביעה לפירוק שיתוף במצב קלאסי ולא מורכב נקבעת על פי במספר משתנים.

העלויות יכולות לנוע בין 15,000 ₪ ל- 40,000 ₪ ויותר כאשר הדבר תלוי במורכבות התיק, מספר השותפים ומצבם של המקרקעין.

ככל ואין בעיות רישומיות או מיעוט שותפים כך העלות תהא נמוכה יותר.

על עלות שכר טרחת עורך הדין מוסיפים הוצאה של אגרת בית משפט. ראה בית המשפט לענייני משפחה אגרות. ככל ולא מדובר בבני משפחה ראה: תקנות בית המשפט אגרות

 מה שכר טרחתו של כונס הנכסים?

שכר טרחתו של כונס הנכסים קובע בית המשפט. שכר הטרחה הינו כ- 2% ל- 4% משווי הנכס. במקרים של מאמץ מיוחד יכול בית המשפט לפסוק גם 5% משווי הנכס.

שכר הטרחה מנוכה מתמורת המכר כך שהשותפים מקבלים את חלקם בערכי נטו.

 

האם מכירה בכינוס נכסים במסגרת פירוק שיתוף תמיד בגדר הפסד?

ממש לא ! בעלי זכויות רבים מפחדים לפרק שיתוף בגלל שכר טרחת כונס הנכסים.

בפועל רבים אינם מבינים שכאשר הנכס עומד ולא ניתן לממשו מפסידים אף יותר.

אף אם מוכרים את המקרקעין מרצון ובשיתוף פעולה הרי שגם אז דורשים לשלם סך של כ 2% הוצאות תיווך ועוד כ 0.5% ל -1.5% תשלום עבור שכר טרחת עורך דין בגין הסכם המכר.

כך שבפועל מגיעים לסכום זהה.

יתרה מכך, האינטרס האישי של כונס הנכסים הוא למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שכן שכר טרחתו הוא נגזרת של שווי המכירה.

לכן, במקרים רבים יותר כלכלי ומשתלם למכור באמצעות כונס נכסים כך לא מתעסקים עם השותף במקרקעין ולא בכל הליך המכירה שבלאו הכי נתון לאישור בית משפט!

למאמר נוסף בעניין – "כונס נכסים למה דווקא כן כדאי" לחץ על הקישור >>

אז כמה זמן זה לוקח פירוק שיתוף?

מו"מ למכירה בהסכמה – שבועות בודדים עד חודשים בודדים

הגשת תביעה – הגשת התביעה יכולה להיות בתוך ימים בודדים. בתוך חודשים בודדים קובע בית משפט מועד דיון. בדיון קובע בית המשפט פירוק שיתוף ונותן צו מינוי של כונס נכסים.

מכירה על ידי כונס הנכסים – כונס נכסים יכול למכור בתוך ימים בודדים כאשר מדובר בנכס אטרקטיבי או חודשים ככל ומדובר בנכס פחות אטרקטיבי.

כלומר, הדבר תלוי בכוחות השוק במקום בו מצוי נכס המקרקעין.

שאלות נפוצות

• האם ניתן לחייב אותי להישאר שותף ?
• לרוב התשובה היא לא. שכן, החוק מגן על זכויותיו של שותף במקרקעין ומאפשר לו את פירוק השיתוף כמעט בכל עת.

• מה אם אני רוצה לרכוש את חלקו של השותף האחר?

• ראשית כל אחד מהשותפים רשאי להיות חלק מהליך ההתמחרות. כלומר, לתת הצעה בגין חלקו של השותף.

• האם אני יכול להתנגד למכירה?

• ניתן להתנגד למכירה ככל וניתן לבצע חלוקה פיזית של המקרקעין, במצב בו המכירה לצד ג' תגרום להפסד ובמצב בו ישנו הסכם המונע את פירוק השיתוף. גם במצבים אלו אין בית המשפט חייב למנוע את המכירה ובכל זאת להורות על פירוק השיתוף במקרקעין ככל וראה לנכון.

איך עורך דין לפירוק שיתוף יכול לעזור?

✔️ ניתוח המצב המשפטי ובחינת הסיכוי לפירוק השיתוף

✔️ניסוח הסכם המכירה או אופן פירוק השיתוף במקרה של הסכמה

✔️ניהול ההליך המשפטי במקרה של הגשת תביעה לפירוק השיתוף

✔️שמירה על זכויותיי כשותף במקרקעין

✔️ בדיקת ושמירה על תקינות ההליך תוך מקסום שווי המקרקעין

כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?

אין תשובה אחת. משך ההליך תלוי בעיקר בשתי שאלות: האם השותפים מסכימים, ומה מצב שוק הנדל"ן בזמן המכירה.

פירוק שיתוף בהסכמה: כשאחד השותפים קונה את החלק של האחר, ההליך מהיר. צריך רק לחתום על הסכם ולרשום את ההעברה. כשמחליטים יחד למכור את הנכס לקונה חיצוני, ההסכמה רק פותחת את תקופת השיווק, ומשך המכירה תלוי במצב השוק.

פירוק שיתוף בהליך משפטי: ההליך בבית המשפט לוקח בדרך כלל כמה חודשים. הוא מסתיים כשהשותפים מגיעים להסכמה בדרך, או כשבית המשפט נותן צו לפירוק השיתוף. רק אז מתחילה המכירה עצמה, ושוב, משך הזמן שלה תלוי במצב השוק. אותו דבר נכון גם כשכונס נכסים מוכר את הנכס.

מה יכול להאריך את ההליך: הרבה שותפים, בעיות רישום בטאבו, טענות הגנה של אחד השותפים, או שותף שגר בנכס ומסרב לפנות אותו.

הדרך המהירה ביותר: הסכמה. גם אחרי שהגשתם תביעה, אפשר להגיע להסכמות בכל שלב, וכך לקצר את הדרך משמעותית.

כמה עולה פירוק שיתוף במקרקעין?

שכר הטרחה של עורך דין בתביעת פירוק שיתוף משתנה לפי מורכבות התיק, במספר השותפים ובמצב הרישום של הנכס. בדרך כלל העלות נעה בין 15,000 ל-40,000 ש"ח ויותר. ככל שיש פחות שותפים ואין בעיות רישום, העלות נמוכה יותר. לשכר הטרחה מתווספת אגרת בית משפט.

מה שכר הטרחה של כונס הנכסים? בית המשפט קובע אותו, ובדרך כלל הוא נע בין 2% ל-4% משווי הנכס. במקרים שדרשו מאמץ מיוחד, בית המשפט יכול לפסוק עד 5%. כונס הנכסים מנכה את הסכום מתמורת המכירה, וכל שותף מקבל את חלקו נטו.

האם מכירה בכינוס נכסים היא תמיד הפסד? ממש לא. שותפים רבים חוששים משכר הטרחה של כונס הנכסים. בפועל, נכס שעומד ולא ניתן למכור אותו גורם בדרך כלל להפסד גדול יותר.

שאלות נפוצות על פירוק שיתוף

כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?
זה תלוי בהסכמה בין השותפים ובמצב השוק. כששותף אחד קונה את חלקו של האחר, ההליך מהיר. בהליך משפטי, ההליך בבית המשפט לוקח בדרך כלל כמה חודשים, ואחריו מתחילה המכירה, שמשכה תלוי במצב שוק הנדל"ן.

מה הדרך המהירה ביותר לפרק שיתוף?
הסכמה בין השותפים, ובמיוחד כשאחד מהם קונה את החלק של האחר. גם אחרי הגשת תביעה אפשר להגיע להסכמות ולקצר את ההליך.

כמה עולה פירוק שיתוף במקרקעין?
שכר הטרחה של עורך דין נע בדרך כלל בין 15,000 ל-40,000 ש"ח ויותר, לפי מורכבות התיק. אם בית המשפט ממנה כונס נכסים, שכרו נע בדרך כלל בין 2% ל-4% משווי הנכס.

לסיכום

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך לגיטימי ונפוץ. ההליך משחרר ונותן בחירה לכל שותף במקרקעין.

חשוב ביותר להיות מלווה ע"י עו"ד הבקיא בתחום על מנת לגשת לכך בצורה חכמה ויעילה.

פניה לעו"ד תוביל למיקסום רווחים וחיסון בהוצאות.

זכרו !

כל יום בו מונעים מכם שימוש בנכס אתם מפסידים כסף. ולאורך שבועות או חודשים כבר הופך לנזק כספי עצום !

🔎  אז אם קראתם את המדריך ואתם מחפשים עורך דין לפירוק שיתוף הגעתם למקום הנכון.

פנו עוד היום ותקבלו ייעוץ ראשוני אישי ודסקרטי ללא כל התחייבות !

קראו עוד אודות עו"ד ונוטריון אביחי דמארי