עו"ד אביחי דמאריפירוק שיתוף במקרקעין – המדריך המקוצר לשותף המצוי בצומת דרכים
רוצה להשתחרר או לצאת משותפות במקרקעין ?! עורך דין לפירוק שיתוף במקרקעין יענה על הכל !
חשוב להבין את זכויותיך. האפשרויות והשלבים בין אם מדובר בפירוק שיתוף בנכס שהתקבל בירושה, חלילה גירושין או כל השקעה עם שותפים שיצאה מכלל שליטה.
לפניך מדריך ברור ובשפה "פשוטה" בו תגלה את הפעולות שיש לבצע לצורך פירוק שיתוף במקרקעין.
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי שמאפשר לבעלים משותפים של נכס מקרקעין כגון:
✔️דירה
✔️מגרש
✔️ בניין
✔️ נכס מסחרי
להפריד את זכויותיהם.
למעשה ועפ"י חוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לצאת מהשותפות ובכל שלב.
האפשרויות העומדות בפירוק שיתוף במקרקעין:
- הסכמה של השותפים – פירוק בהסכמה:
- מכירה לצד ג' או לשותף במקרקעין
- חלוקה בעין (פיזית) ככל והדבר מתאפשר באמצעות הסכם שיתוף לדוגמא: בית פרטי שניתן לחלק אותו לשתי יחידות נפרדות עפ"י חוק.
- קבלת דמי שכירות בעבור חלקו של השותף אך למעשה לא מפורק השיתוף.
- פירוק שיתוף כפוי באמצעות הליך בבית משפט:
- כאשר לא מושגת הסכמה בין השותפים – כל אחד מהם רשאי להגיש תביעה לפירוק שיתוף כאשר המכירה תבוצע בפיקוח בית המשפט.
השלבים בהם ינקוט עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין – צעד אחר צעד:
שלב ראשון: ניהול מו"מ
יעשה ניסיון לגיבוש פתרון מוסכם באמצעות ניהול מו"מ בין השותפים ורצוי בליווי של עורך דין לפירוק שיתוף.
לאחר שגובשו הסכמות עורך הדין יערוך הסכם המסדיר את ההסכמות בדבר פירוק השיתוף ואופן ביצועו.
שלב שני: היעדר הסכמה והגשת תביעה
ככל ולא מצליחים לגבש הסכמות לעניין פירוק השיתוף הרי שנדרשת הגשת תביעה לבית המשפט.
כאשר מדובר בבני משפחה עורך הדין יגיש את התביעה לבית משפט לענייני משפחה.
ככל ואין קרבה משפחתית התביעה תוגש לבית משפט השלום.
את התביעה יש להגיש באמצעות עורך דין לפירוק שיתוף במקרקעין בצירוף נסח טאבו המעיד על הבעלות במקרקעין ולעיתים תצורף גם חוות דעת לעניין שווי.
שלב שלישי: מתן צו לפירוק השיתוף
לרוב ולאחר שבית המשפט מורה על פירוק השיתוף (כמעט ואין טענות הגנה למניעת פירוק שיתוף) וככל והשותפים עדין לא מצליחים למצוא שפה משותפת לאופן ביצוע המכירה, בית המשפט מורה על מינוי כונס נכסים לצורך ביצוע המכירה.
שלב רביעי – מינוי כונס נכסים
כונס הנכסים מנהל את מכירת הנכס לרוב באמצעות הליך התמחרות.
במסגרת ההליך ינסה כונס הנכסים לקבל את המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס.
כונס הנכסים אחראי לפרסום הנכס, יצירת קשר עם מתווכים, הצגת הנכס לקונים פוטנציאלים וקבלת הצעות.
לאחר מציאת קונה עורך הדין יערוך הסכם מכר כאשר המכירה כפופה לאישור בית המשפט.
כלומר, ישנו מנגנון פיקוח נוסף והוא בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל.
שלב חמישי – חלוקת התמורה
לאחר שההסכם אושר על ידי בית המשפט ולאחר ניכוי מלוא הוצאות המכירה, כל שותף במקרקעין מקבל את חלקו עפ"י חלקו במקרקעין והתמורה ששולמה.
אז כמה עולה ייצוג על ידי עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין?
תביעה לפירוק שיתוף במצב פשוט ולא מורכב תלויה במספר משתנים.
לרוב העלויות נעות בין 15,000 ₪ ל- 40,000 ₪ ויותר כאשר הדבר תלוי במורכבות התיק, מספר השותפים ומצבם של המקרקעין.
ככל שמדובר במקרקעין ללא בעיות רישומיות ומיעוט שותפים כך העלות תהא נמוכה יותר.
על עלות שכר טרחת עורך הדין יש להוסיף הוצאה של אגרת בית משפט.
מה שכר טרחתו של כונס הנכסים בהליך פירוק שיתוף?
שכר טרחתו של כונס הנכסים נקבע על ידי בית המשפט ונע בין 2% ל- 4% משווי הנכס.
במקרים של מאמץ מיוחד יכול בית המשפט לפסוק שכר טרחה לכונס הנכסים בסך השווה ל 5% משווי הנכס.
שכר הטרחה מנוכה מתמורת המכר כך שהשותפים מקבלים את חלקם בערכי נטו.
האם מכירה בכינוס נכסים תמיד בגדר הפסד?
ממש לא ! בעלי זכויות רבים חוששים מפירוק שיתוף דווקא בגלל שכר טרחת כונס הנכסים.
בפועל רבים אינם מבינים שכאשר הנכס עומד ולא ניתן לממשו מפסידים אף יותר.
יתרה מכך, אף אם מוכרים את המקרקעין מרצון ובשיתוף פעולה הרי שגם אז נדרשים לתשלום סך של כ 2% הוצאות תיווך ועוד בין 0.5% ל -1.5% עבור שכר טרחת עורך דין בגין הסכם המכר.
בפועל וככל הנראה מגיעים לסכום זהה.
יתרה מכך, האינטרס האישי של כונס הנכסים הוא למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שכן שכר טרחתו הוא נגזרת של שווי המכירה.
לכן, במקרים רבים כלכלי ומשתלם למכור באמצעות כונס נכסים. כך, לא מתעסקים עם השותף במקרקעין ולא בכל הליך המכירה שבלאו הכי נתון לאישור בית משפט!
למאמר נוסף בעניין – "כונס נכסים למה דווקא כן כדאי" לחץ על הקישור >>
אז כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?
מו"מ למכירה בהסכמה
שבועות בודדים עד חודשים בודדים.
הגשת תביעה
הגשת התביעה יכולה להיות בתוך ימים בודדים.
הדיון הראשון נקבע לרוב בתוך מספר חודשים.
לרוב כבר בדיון הראשון ניתן צו לפירוק השיתוף במקרקעין ומינוי כונס נכסים למכירתו.
מכירה על ידי כונס הנכסים
מכירה על ידי כונס הנכסים יכולה להיות בתוך ימים בודדים כאשר מדובר בנכס אטרקטיבי או חודשים ככל ומדובר בנכס פחות אטרקטיבי.
כלומר, הדבר די תלוי בכוחות השוק במקום בו מצוי נכס המקרקעין.
שאלות נפוצות בפירוק שיתוף
- האם ניתן לחייב אותי להישאר שותף ?
- לרוב התשובה היא לא. שכן, החוק מגן על זכויותיו של שותף במקרקעין ומאפשר לו את פירוק השיתוף כמעט בכל עת.
- מה אם אני רוצה לרכוש את חלקו של השותף האחר?
- ראשית כל אחד מהשותפים רשאי להיות חלק מהליך ההתמחרות. כלומר, לתת הצעה בגין חלקו של השותף. ככל ומדובר בהצעה טובה יכול כונס הנכסים תחת שיקולים נוספים למכור לשותף המעוניין גם אם לא מדובר בהצעה הגבוהה ביותר.
- האם אני יכול להתנגד למכירה?
- ניתן להתנגד למכירה ככל וניתן לבצע חלוקה פיזית של המקרקעין, במצב בו המכירה לצד ג' תגרום להפסד ובמצב בו ישנו הסכם המונע את פירוק השיתוף. גם במצבים אלו אין בית המשפט חייב למנוע את המכירה ובכל זאת להורות על פירוק השיתוף במקרקעין ככל וראה לנכון.
איך עורך דין לפירוק שיתוף במקרקעין יכול לעזור?
✔️ ינתח את המצב המשפטי וייבחן את הסיכוי לפירוק השיתוף.
✔️ ינסח הסכם המכירה או יקבע את אופן פירוק השיתוף במקרה של הסכמה.
✔️ ינהל את ההליך המשפטי במקרה של הגשת תביעה לפירוק השיתוף.
✔️ ייצג אתכם אל מול כונס הנכסים ככל ומונה כונס נכסים חיצוני לצדדים.
✔️ ישמור על זכויותייך כשותף במקרקעין.
✔️ יבדוק וישמור על תקינות ההליך תוך מקסום שווי המקרקעין.
לסיכום
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך לגיטימי ונפוץ שמאפשר חופש בחירה כלכלית ביחס לזכויותיו של שותף במקרקעין.
חשוב ביותר להיות מלווה על ידי עורך דין המתמצה בפירוק שיתוף על מנת לגשת לכך בצורה חכמה ויעילה על מנת למקסם רווחים ולחסוך בהוצאות וחלילה הפסדים כלכליים.
זכרו ! כל יום בו נמנע מכם שימוש בנכס הוא הפסד כספי ולאורך שבועות או חודשים כבר הופך לנזק כספי עצום !
🔎 אז אם קראתם את המדריך ואתם מחפשים עורך דין לפירוק שיתוף במקרקעין הגעתם למקום הנכון.
פנו עוד היום ותקבלו ייעוץ ראשוני אישי ודסקרטי ללא כל התחייבות !
לא בטוחים שאתם במקום הנכון ?!
קראו מה לקוחות מספרים על עו"ד ונוטריון אביחי דמארי – ממליצים !
תוכן עניינים
