פירוק שיתוף בירושה – מה עושים כשהיורשים לא מסכימים?

הזכות לפרק שיתוף – אף אחד לא חייב להישאר שותף

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע שכל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת. בית המשפט העליון חזר על העיקרון ברע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי. בית המשפט לענייני משפחה הסתמך על ההלכה הזו גם בתמ"ש 9230-03-20.

ההיגיון פשוט. שותפות בכפייה מולידה מריבות, ולכן החוק נותן לכל שותף דרך לצאת. על הכללים הבסיסיים אפשר לקרוא במאמר שלנו על פירוק שיתוף במקרקעין.

פירוק שיתוף בירושה – חוק הירושה קודם לחוק המקרקעין

בדירה שהגיעה בירושה התמונה מורכבת יותר. כל עוד היורשים לא חילקו את העיזבון, חוק הירושה הוא שחל ראשון. כך קבעו בתי המשפט, למשל בת"א 28169-02-14 גנדור נ' גנדור ובתמ"ש 10615-11-21 פלונית נ' פלוני.

להבחנה הזו יש משמעות מעשית. לפי חוק המקרקעין, ברירת המחדל היא מכירה בשוק החופשי. חוק הירושה, לעומת זאת, נותן עדיפות ליורשים עצמם.

פירוק שיתוף בין יורשים – איך זה עובד בפועל?

כשהיורשים לא מגיעים להסכמה, סעיף 113 לחוק הירושה קובע את סדר הפעולות. בניגוד לפירוק שיתוף רגיל, ליורשים יש כאן זכות קדימה. ההליך כולל שני שלבים.

שלב ראשון – התמחרות בין היורשים

קודם כול, בית המשפט מציע את הדירה ליורשים עצמם. היורש שמציע את המחיר הגבוה ביותר זוכה בדירה. המחיר לא יכול להיות נמוך משווי השוק שקבע שמאי. כך יורש שרוצה לשמור את הדירה במשפחה יכול לעשות זאת.

שלב שני – מכירה לקונה חיצוני

לפעמים אף יורש לא רוצה או לא יכול לקנות את הדירה במחיר השוק. במקרה כזה בית המשפט יורה למכור אותה לצד שלישי. בדרך כלל מדובר במכירה פומבית. עם זאת, סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לבית המשפט לבחור דרך אחרת, אם היא יעילה וצודקת יותר.

הטענות שיורשים מעלים כדי לעצור את הפירוק

יורש שגר בדירה מנסה לא פעם למנוע את המכירה. שתי טענות חוזרות שוב ושוב, ובית המשפט דן בשתיהן בהרחבה בתמ"ש 9230-03-20.

"יש לי זכות להמשיך לגור בדירה"

כאן היורש מסתמך על סעיף 115 לחוק הירושה. בתי המשפט רואים בסעיף הסדר סוציאלי זמני. מטרתו להבטיח ליורש קורת גג בתקופה שמיד אחרי הפטירה. הסעיף לא נותן זכות קבועה, והוא לא חוסם פירוק שיתוף לאורך זמן.

"אני דייר מוגן"

טענה זו נשענת על סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. כדי להצליח, היורש צריך להוכיח שכל שאר השותפים הסכימו במפורש שיחזיק בדירה לבדו. בתי המשפט מפרשים את הסעיף בצמצום רב. בלי הסכמה מפורשת של כל היורשים, בית המשפט בדרך כלל דוחה את הטענה.

שלוש טעויות שעולות ליורשים ביוקר

פירוק שיתוף בדירת ירושה הוא לא רק מכירה של נכס. יש בו לא מעט מכשולים, ובחלקם טעות אחת עולה זמן וכסף רב. אלה הטעויות שאנחנו פוגשים הכי הרבה.

הגשת התביעה לבית המשפט הלא נכון

לבית המשפט לענייני משפחה יש סמכות ייחודית בתביעות כאלה, לפי סעיף 1(6)(ה) לחוק בית המשפט לענייני משפחה. תיק גנדור נ' גנדור ממחיש את הבעיה. מי שמגיש את התביעה לבית משפט השלום מסתכן במחיקתה על הסף. התוצאה היא אגרות שירדו לטמיון ועיכוב משמעותי.

טענות על השקעות בדירה בלי ראיות

יורשים רבים טוענים ששיפצו את הדירה מכספם, ולכן מגיע להם חלק גדול יותר. כדי לזכות, צריך להוכיח את ההשקעה בראיות קבילות כמו קבלות וחוזים. בנוסף, השקעה שבוצעה לפני יותר משבע שנים עלולה להיתקל בטענת התיישנות.

תכנון מס לא נכון

סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שחלוקת עיזבון בין יורשים אינה "מכירה" לצורכי מס. התנאי הוא שהיורשים לא שילמו תשלומי איזון מכספים שמחוץ לעיזבון. חלוקה לא מתוכננת עלולה לחייב אתכם במס שבח ובמס רכישה שאפשר היה לחסוך.

שאלות נפוצות

האם אפשר להכריח אח למכור דירה שקיבלנו בירושה?

כן. כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף. אם אין הסכמה, בית המשפט לענייני משפחה יורה על הפירוק. קודם הוא יציע את הדירה ליורשים, ורק אחר כך לקונה חיצוני.

איזה בית משפט דן בפירוק שיתוף בין יורשים?

בית המשפט לענייני משפחה. תביעה שמגישים לבית משפט השלום עלולה להימחק על הסף.

יורש שגר בדירה יכול למנוע את המכירה?

בדרך כלל לא. זכות המגורים לפי סעיף 115 לחוק הירושה היא זמנית. טענת דיירות מוגנת דורשת הסכמה מפורשת של כל היורשים, ובתי המשפט דוחים אותה ברוב המקרים.

האם משלמים מס על חלוקת דירת ירושה?

לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, חלוקת עיזבון בין יורשים אינה מכירה לצורכי מס. זה נכון כל עוד אין תשלומי איזון מכספים שמחוץ לעיזבון.

לסיכום

בפירוק שיתוף בירושה, הדין גובר בדרך כלל על הרגש המשפחתי. בתי המשפט שואפים להשיג את המחיר הטוב ביותר לכל היורשים. הם גם לא מאפשרים ליורש אחד להחזיק את האחרים כבני ערובה. השילוב בין חוק הירושה לחוק המקרקעין מסובך, וטעות בדרך עולה ביוקר. לכן כדאי להיעזר בעורך דין סכסוכי ירושה כבר בשלב הראשון.

משרד עו"ד ונוטריון אביחי דמארי ושות' מלווה יורשים בפירוק שיתוף בדירת ירושה ובסכסוכי ירושה מכל הסוגים. מוזמנים לפנות אלינו לשיחת ייעוץ.

רוצים לשמוע מלקוחות שכבר עברו את התהליך? קראו ביקורות על המשרד במדרג ובגוגל.

המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת המקרה שלכם, פנו לעורך דין.