לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות - השאירו פרטים
מה עושה עורך דין מקרקעין?
התפקיד של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה תושלם כמו שסוכם, ושהזכויות של הלקוח מוגנות בכל שלב. בפועל זה כולל:
- בדיקת מצב הזכויות בנכס לפני כל התחייבות.
- ניהול משא ומתן וניסוח חוזה שמגן על הלקוח.
- מנגנוני ביטחון לכספים שעוברים בין הצדדים.
- דיווח לרשות המסים וטיפול במס שבח ובמס רכישה.
- השגת האישורים הנדרשים ורישום הזכויות על שם הקונה.
רכישת דירה – הליווי שלב אחר שלב
בדיקות לפני שחותמים
לפני כל חתימה בודקים את מצב הזכויות בנכס: נסח טאבו, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת, אם הדירה לא רשומה בטאבו. בודקים אם יש משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה לטובת אחרים, ומתאימים בין מה שנבנה בפועל לבין ההיתר בוועדה המקומית. תוספת בנייה בלי היתר או זכויות שלא רשומות על שם המוכר הן בעיות שחייבים לגלות לפני החתימה, לא אחריה.
למה לא לחתום על זיכרון דברים
זיכרון דברים נראה כמו מסמך "לא מחייב", אבל בתי המשפט רואים בו פעמים רבות חוזה מחייב לכל דבר. מי שחותם עליו לפני שעורך דין מקרקעין בדק את הנכס עלול למצוא את עצמו מחויב לעסקה בתנאים שלא התכוון אליהם. לכן ההמלצה היא לא לחתום על שום מסמך לפני בדיקה משפטית.
החוזה והביטחונות
חוזה טוב מגדיר בדיוק מה נמכר, מתי משלמים, מתי מקבלים חזקה ומה קורה אם אחד הצדדים מפר את ההסכם. כדי להגן על הקונה רושמים הערת אזהרה לטובתו מיד אחרי החתימה, ומעבירים את התשלומים בהדרגה, בהתאם להתקדמות העסקה. כשיש משכנתא, עורך הדין מתאם בין הבנק של הקונה, הבנק של המוכר והתשלומים עצמם.
דיווח לרשות המסים ורישום
כל עסקה מדווחת לרשות המסים תוך 30 יום מהחתימה. אחרי תשלום המסים מקבלים את האישורים הנדרשים מרשות המסים ומהעירייה, ורק אז אפשר לרשום את הדירה על שם הקונה. הרישום הוא השלב שבו הבעלות עוברת באמת, ולכן העסקה מסתיימת רק כשהוא הושלם.
קנייה מקבלן – מה שונה?
ברכישת דירה חדשה מקבלן החוזה מנוסח בדרך כלל על ידי הקבלן, ולכן הוא מגן קודם כול עליו. כאן התפקיד של עורך הדין הוא לבדוק ולשפר את התנאים, ולא רק לחתום. הנקודות העיקריות:
- ביטחונות לכסף: לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כל תשלום לקבלן צריך להיות מובטח, בדרך כלל בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח. חשוב לוודא שמקבלים ערבות על כל תשלום.
- מפרט טכני: המפרט מגדיר מה בדיוק מקבלים בדירה. כל דבר שלא כתוב בו עלול לעלות כסף נוסף.
- מועד מסירה ופיצוי על איחור: החוק קובע פיצוי לקונה כשהקבלן מאחר במסירה, וכדאי לוודא שהחוזה לא מצמצם אותו.
- הצמדה למדד: המחיר צמוד בדרך כלל למדד תשומות הבנייה, וזה יכול להוסיף סכום לא קטן עד המסירה.
- בדק ואחריות: אחרי המסירה יש לקבלן אחריות לליקויים לתקופות שנקבעו בחוק, וחשוב לתעד ליקויים בזמן.
עורך דין מקרקעין למוכר הדירה
גם המוכר צריך ליווי משפטי. המטרה שלו שונה: לוודא שהכסף מגיע במלואו ובזמן, שהוא לא נשאר עם אחריות לבעיות שלא ידע עליהן, ושהמס על המכירה מחושב נכון, כולל פטורים שמגיעים לו. במקרים רבים עורך הדין של המוכר מנסח את החוזה. הסבר מפורט על התהליך מצד המוכר תמצאו בעמוד עורך דין מכירת דירה.
מיסוי מקרקעין – מה חשוב לדעת
- מס שבח – משלם המוכר, על הרווח מהמכירה. במכירת דירת מגורים יש פטורים שונים, והזכאות להם תלויה בנסיבות, למשל אם זו הדירה היחידה ומתי נרכשה.
- מס רכישה – משלם הקונה. שיעור המס תלוי במחיר הדירה ובשאלה אם זו דירה יחידה.
- היטל השבחה – מגיע לוועדה המקומית כשערך הנכס עלה בעקבות תוכנית בניין עיר. חשוב לברר מראש מי אמור לשלם אותו.
תכנון מס נכון לפני העסקה, ולא אחריה, יכול לחסוך סכומים משמעותיים.
פירוק שיתוף במקרקעין
כשלנכס יש כמה בעלים ואחד מהם רוצה לצאת מהשותפות, החוק מאפשר לו לדרוש פירוק שיתוף (מה שרבים מכנים פירוק שותפות), גם אם השותפים האחרים לא מסכימים. בדרך כלל המטרה היא מכירה מוסכמת: אחד השותפים קונה את חלקם של האחרים, או שהנכס נמכר לצד שלישי. כשאין הסכמה, בית המשפט יכול להורות על מכירת הנכס על ידי כונס נכסים.
את ההליך המלא, העלויות ומשך הזמן הסברנו במדריך לפירוק שיתוף במקרקעין. כשמדובר בבני זוג שנפרדים, יש כללים מיוחדים, ראו פירוק שיתוף בין בני זוג.
דירה שהתקבלה בירושה
דירת ירושה היא אחד המקרים השכיחים ביותר שבהם צריך עורך דין מקרקעין. לפני שאפשר למכור או לחלק אותה צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, ואחר כך לרשום את הזכויות על שם היורשים. כשהיורשים מסכימים על החלוקה, כדאי לעגן אותה בהסכם בין יורשים, שגם יכול לחסוך מס. איך מחלקים בפועל כשהיורשים הם אחים, תמצאו במדריך חלוקת ירושה בין אחים. וכשאין הסכמה, הדרך היא פירוק שיתוף בירושה.
עסקאות מקרקעין בתוך המשפחה
העברת דירה במתנה להורה או לילד, רישום דירה על שם שני בני הזוג, או הגנה על דירה שנרכשה לפני הנישואין – כל אלה עסקאות מקרקעין לכל דבר, עם השלכות מס ורישום. דירה שאחד מבני הזוג מביא לנישואין כדאי להסדיר בהסכם ממון.
כשמי שמוכר או קונה הוא אדם מבוגר שכבר לא יכול לפעול בעצמו, חשוב לדעת שגם מיופה כוח לפי ייפוי כוח מתמשך צריך אישור של בית המשפט לפעולות במקרקעין.
טעויות נפוצות שעורך דין מקרקעין עוזר למנוע
- לחתום קודם ולבדוק אחר כך – חתימה על זיכרון דברים או חוזה לפני בדיקת הזכויות בנכס.
- להעביר כסף בלי ביטחונות – תשלום למוכר לפני שנרשמה הערת אזהרה, או לקבלן בלי ערבות.
- לפספס את מועד הדיווח לרשות המסים – איחור בדיווח עלול לגרור קנסות והפרשי הצמדה.
- לא לבדוק את חבות המס מראש – מוכר שלא בדק אם הוא זכאי לפטור ממס שבח עלול לגלות חבות גבוהה רק אחרי המכירה.
- להשאיר את הדירה רשומה על שם מי שנפטר – דחיית צו הירושה והרישום מסבכת כל מכירה או חלוקה בעתיד.
כמה זמן לוקחת עסקה ומה צריך להכין?
עסקת קנייה או מכירה רגילה נמשכת בדרך כלל מכמה שבועות ועד כמה חודשים, בעיקר בגלל מועדי התשלום, המשכנתא והאישורים. פירוק שיתוף בהסכמה יכול להסתיים מהר יחסית, ופירוק בבית משפט לוקח זמן רב יותר. כדי להתחיל מספיק להביא את פרטי הנכס, תעודות זהות של הבעלים וכל מסמך שיש לכם, כמו חוזה קודם, צו ירושה או נסח טאבו.
שאלות נפוצות על עורך דין מקרקעין
מתי צריך לפנות לעורך דין מקרקעין?
לפני שחותמים על כל מסמך, כולל זיכרון דברים. הבדיקה המוקדמת היא החלק שהכי חוסך כסף ובעיות.
האם הקונה והמוכר יכולים להשתמש באותו עורך דין?
לא מומלץ. לקונה ולמוכר יש אינטרסים שונים, ולכל צד כדאי עורך דין שמייצג רק אותו.
כמה עולה עורך דין מקרקעין?
שכר הטרחה תלוי בסוג העסקה ובמורכבות שלה. בפנייה אלינו תקבלו הצעת מחיר מראש, לפני שמתחילים.
מה זו הערת אזהרה?
רישום בטאבו או במרשם המתאים שמודיע שיש התחייבות למכור את הנכס לקונה. היא מונעת מהמוכר למכור או לשעבד את הנכס לאחר.
אפשר למכור דירה שעדיין רשומה על שם הורה שנפטר?
כן, אבל קודם צריך צו ירושה או צו קיום צוואה. אפשר לחתום על חוזה במקביל להליך, בתנאים שמגינים על הקונה.
צריכים ליווי בעסקת מקרקעין?
משרד עו"ד ונוטריון אביחי דמארי בפתח תקווה מלווה קונים ומוכרים, יורשים ושותפים בנכס, מהבדיקה הראשונה ועד הרישום.
התקשרו עכשיו: 053-7551900, או השאירו פרטים ונחזור אליכם.
מה הלקוחות שלנו מספרים? קראו ביקורות על המשרד במדרג ובגוגל.
מה הלקוחות שלנו מספרים
המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי.