עו"ד אביחי דמארילקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות - השאירו פרטים
למה צריך עורך דין בקניית דירה?
החוק לא מחייב לקחת עורך דין, אבל בפועל כמעט אף אחד לא קונה דירה בלעדיו. הסיבה פשוטה: לעורך הדין של המוכר, או של הקבלן, יש לקוח אחד, והוא לא אתם. עורך דין שמייצג את הקונה בודק את הנכס, מנסח את החוזה כך שהכסף שלכם מוגן, ומוודא שהדירה תירשם על שמכם בסוף התהליך.
מה עורך הדין בודק לפני החתימה?
- רישום הזכויות: נסח טאבו, או אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת. בודקים מי הבעלים, ואם הדירה רשומה בכלל.
- שעבודים והערות: משכנתא, עיקול, הערת אזהרה לטובת אדם אחר, צו ירושה שלא נרשם או זכויות של בן זוג.
- חובות: ארנונה, מים, ועד בית והיטל השבחה.
- הצמדות: חניה, מחסן וגג. לא פעם החניה שהוצגה לקונה בכלל לא שייכת לדירה.
החוזה: הסעיפים שהכי חשוב לבדוק
- לוח התשלומים: כמה משלמים בכל שלב, ומה מקבלים בתמורה. העיקרון הוא שהכסף לא עובר לפני שיש בטוחה מתאימה.
- הסרת שעבודים: אם יש למוכר משכנתא, החוזה צריך לקבוע איך היא תסולק מתוך הכסף שהקונה משלם.
- מועד המסירה, ומה קורה אם המוכר לא מפנה בזמן.
- תנאי המשכנתא של הקונה: מה קורה אם הבנק לא מאשר את מלוא הסכום.
- הפרה ופיצוי מוסכם: מה כל צד משלם אם העסקה מתבטלת.
- חלוקת המיסים וההוצאות: מס שבח הוא בדרך כלל על המוכר, ומס רכישה על הקונה.
הערת אזהרה: ההגנה הראשונה של הקונה
מיד אחרי החתימה, עורך הדין רושם הערת אזהרה לטובת הקונה. ההערה מודיעה לכל העולם שהדירה נמכרה לכם. היא מונעת מהמוכר למכור את הדירה פעם נוספת או לשעבד אותה, ומגנה עליכם אם יוטל עליה עיקול. ברוב המקרים, התשלום הגדול הראשון מועבר רק אחרי שההערה נרשמה.
מיסים ודיווחים
העסקה מדווחת לרשות המסים, מיסוי מקרקעין, תוך 30 יום מיום החתימה. על הקונה חל מס רכישה, והגובה שלו תלוי בעיקר בשאלה אם זו דירה יחידה או דירה נוספת, ובמחיר הדירה. עורך הדין מגיש את הדיווח, בודק אם מגיעה לכם הקלה, ומוודא שהמוכר מציג את האישורים שנדרשים לרישום הדירה על שמכם.
קניית דירה יד שנייה
בקנייה מיד שנייה, רוב העבודה היא בדיקה. צריך לוודא שהמוכר הוא באמת הבעלים, ושאין חובות או שעבודים שלא יוסרו. כשהמוכרים הם יורשים, צריך לבדוק שיש צו ירושה או צו קיום צוואה, ושכל היורשים חותמים. על כך במאמר רישום ירושה בטאבו.
עורך דין קניית דירה מקבלן
בקנייה מקבלן התמונה שונה. הדירה עוד לא קיימת, והחוזה נכתב בידי הקבלן ולטובתו. חוק המכר (דירות) מגן על הקונה, אבל רק אם יודעים להשתמש בו:
- הבטחת הכספים: על כל תשלום לקבלן הקונה צריך לקבל בטוחה לפי חוק המכר, בדרך כלל ערבות בנקאית. בלי בטוחה, אין להעביר כסף.
- המפרט הטכני: הוא קובע מה תקבלו בפועל. כדאי לבדוק אותו בזהירות, כולל מידות, חומרים ואפשרויות שינוי.
- הצמדה למדד: בדקו על איזה חלק מהמחיר חלה הצמדה למדד תשומות הבנייה, וממתי.
- איחור במסירה: החוק קובע פיצוי לקונה כשהדירה נמסרת באיחור. חשוב שהחוזה לא יגרע מהזכות הזו.
- אחריות לליקויים: לפי החוק, יש תקופות בדק ואחריות שבהן הקבלן חייב לתקן ליקויים.
חשוב לדעת: הקבלן גובה בדרך כלל מהקונה גם "שכר טרחה" לעורך הדין שלו, והסכום הזה מוגבל בחוק. אבל עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. לכן כדאי שיהיה לכם עורך דין משלכם.
אחרי החתימה: עד שהדירה רשומה על שמכם
- דיווח לרשות המסים ותשלום מס הרכישה.
- משכנתא: עורך הדין מתאם מול הבנק את המסמכים, את רישום השעבוד ואת העברת הכספים.
- קבלת החזקה בדירה, בכפוף לתשלום המלא ולמסמכים שנקבעו בחוזה.
- רישום הבעלות בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. בדירה מקבלן, הרישום מתבצע בדרך כלל רק אחרי רישום הבית המשותף, ולפעמים זה לוקח שנים.
קונים דירה יחד?
כשבני זוג קונים דירה יחד, כדאי להחליט מראש איך היא תירשם, במיוחד בפרק ב', כשאחד מבני הזוג מביא יותר כסף, או כשהורים עוזרים במימון. הסכם ממון יכול לקבוע מה יקרה לדירה אם תהיה פרידה. ואם כבר יש מחלוקת על דירה משותפת, ראו פירוק שיתוף בין בני זוג.
שאלות נפוצות על עורך דין לקניית דירה
מתי לפנות לעורך דין בקניית דירה?
לפני שחותמים על משהו, גם לא על "זיכרון דברים". זיכרון דברים חתום יכול להיחשב חוזה מחייב, ולהשאיר אתכם בלי ההגנות שנכנסות לחוזה מסודר.
חייבים עורך דין כשקונים דירה מקבלן?
החוק לא מחייב, אבל מומלץ מאוד. החוזה נכתב בידי הקבלן, ועורך הדין שלו מייצג אותו. עורך דין מטעמכם בודק את הבטוחות, את המפרט ואת סעיפי האיחור.
מה זו הערת אזהרה?
רישום בטאבו, או ברשות שמחזיקה את הזכויות, שמודיע שהדירה נמכרה לכם. היא מונעת מהמוכר למכור או לשעבד את הדירה פעם נוספת.
מי משלם מס רכישה ומס שבח?
בדרך כלל הקונה משלם מס רכישה, והמוכר משלם מס שבח, אם הוא לא פטור. החוזה יכול לקבוע חלוקה אחרת של הוצאות, אבל החבות כלפי רשות המסים נשארת.
כמה זמן לוקח לרשום את הדירה על שמי?
בדירה יד שנייה הרשומה בטאבו, בדרך כלל כמה חודשים אחרי התשלום המלא. בדירה חדשה מקבלן, הרישום תלוי ברישום הבית המשותף ויכול להימשך שנים. בינתיים ההגנה שלכם היא הערת האזהרה.
קונים דירה?
עו"ד ונוטריון אביחי דמארי מלווה קונים בפתח תקווה והסביבה, בדירות יד שנייה ובדירות מקבלן: בדיקת הנכס, משא ומתן על החוזה, רישום הערת אזהרה, דיווח לרשות המסים, תיאום מול הבנק ורישום הדירה על שמכם. מידע נוסף בעמוד עורך דין מקרקעין, ואם אתם גם מוכרים דירה, בעמוד עורך דין מכירת דירה.
התקשרו: 053-7551900, או השאירו פרטים ונחזור אליכם.
מה הלקוחות שלנו מספרים? קראו ביקורות על המשרד במדרג ובגוגל.
מה הלקוחות שלנו מספרים
המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת המקרה שלכם, פנו לעורך דין.
