עו"ד אביחי דמאריבמדריך הזה נסביר מה אומר החוק ומתי בית המשפט מעכב את המכירה. נסביר גם מה ההבדל בין פירוק שיתוף לאיזון משאבים, ואיך מסיימים את השותפות.
לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות - השאירו פרטים
הזכות לפירוק שיתוף – נקודת המוצא בחוק
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין משותפים רשאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. ההיגיון הוא שבעלות משותפת בכפייה פוגעת בשימוש בנכס ומולידה סכסוכים, ולכן החוק מאפשר לכל שותף להשתחרר ממנה.
הזכות הזו לא מוחלטת. נניח שבני הזוג חתמו על הסכם שמגביל את הפירוק ליותר משלוש שנים. גם אז בית המשפט רשאי להורות על פירוק, אם זה צודק בנסיבות העניין. כללים דומים חלים גם על מיטלטלין, למשל רכב או תכולת הדירה, מכוח חוק המיטלטלין.
מה מיוחד בפירוק שיתוף בין בני זוג?
בני זוג הם לא שותפים זרים. בתי המשפט חזרו והדגישו שכשמדובר בדירת המגורים של בני זוג, אי אפשר להתעלם מדיני המשפחה שחלים עליהם.
תביעה לפירוק שיתוף בין בני זוג מוגשת לרוב לבית המשפט לענייני משפחה. גם בית הדין הרבני מוסמך לדון ברכוש של בני זוג, אם הנושא נכרך כדין בתביעת גירושין שהוגשה אליו, או בהסכמת שניהם. בגלל "מרוץ הסמכויות", חשוב לתכנן מראש היכן להגיש. על כך הרחבנו בעמוד עורך דין משפחה. לפי סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, בית המשפט רשאי להורות על דרך פירוק אחרת מהמקובלת, אם היא יעילה וצודקת יותר. לעיתים הוא גם מעכב את הפירוק של נכס אחד, כדי לסגור קודם הסדר רכושי כולל בין בני הזוג.
פירוק שיתוף בין בני זוג כשיש ילדים: סעיף 40א
אחד החריגים החשובים לזכות הפירוק מופיע בסעיף 40א לחוק המקרקעין. לפיו, גם כשבית המשפט מורה למכור את דירת המגורים של בני הזוג, המכירה תתעכב. היא תתבצע רק כשיהיה לילדים הקטינים, ולהורה שהם גרים אצלו, הסדר מגורים אחר מתאים. בית המשפט רשאי לסטות מכך מטעמים מיוחדים.
העיכוב נועד לאפשר לבני הזוג להגיע להסדר כולל, גם אם הוא פוגע זמנית בזכות הקניינית של אחד מהם. לעומת זאת, כשהנכס לא משמש למגורי המשפחה, למשל דירה מושכרת, בית המשפט נוטה להורות על פירוק בלי עיכוב.
פירוק שיתוף מול איזון משאבים – ההבדל החשוב
יש שני מסלולים משפטיים שונים, וחשוב להבחין ביניהם:
פירוק שיתוף בנכס רשום
חל על נכס שרשום על שם שני בני הזוג. כאן לכל אחד יש זכות קניינית קיימת בנכס, והשווי נקבע בדרך כלל לפי מועד המכירה או העברת הזכויות בפועל.
איזון משאבים
מוסדר בחוק יחסי ממון. זו זכות כספית שמתגבשת כשהנישואין מסתיימים: כל אחד מבני הזוג זכאי למחצית משווי הנכסים שנצברו, גם אם הם רשומים רק על שם אחד מהם. נכסים מלפני הנישואין, ירושות ומתנות אינם נכללים. כאן השווי נקבע לרוב לפי מועד הקרע, כלומר המועד שבו הסתיימו החיים המשותפים. על המסלול הזה כתבנו בהרחבה במאמר על איזון משאבים וחלוקת רכוש.
ההבחנה הזו משפיעה על הכסף בפועל. בשוק שבו המחירים עולים, ההבדל בין מועד הקרע למועד המכירה יכול להגיע לסכומים גבוהים.
זוגות שנישאו לפני 1974 – הלכת השיתוף
על בני זוג שנישאו לפני 1.1.1974 חלה "הלכת השיתוף". לפיה, חיים משותפים ומאמץ משותף מלמדים על כוונה לשיתוף בנכסים, גם אם הם רשומים על שם אחד מבני הזוג. קשה מאוד לסתור את החזקה הזו. המאמץ המשותף לא חייב להיות כספי: גם ניהול הבית וגידול הילדים נחשבים מאמץ שמזכה בשיתוף, כולל בנכסים עסקיים ובחשבונות בנק.
איך מפרקים את השיתוף בפועל?
- בהסכמה: הדרך הטובה ביותר. בני הזוג מסכימים על המכירה או על כך שאחד מהם יקנה את חלקו של השני, ומעגנים זאת בהסכם גירושין או בהסכם נפרד.
- קנייה של חלק בן הזוג: לפני שהדירה מוצעת לקונים מבחוץ, בית המשפט מאפשר לרוב לבני הזוג להתמחר ביניהם. אחד מהם יכול גם לקנות את חלק השני במחיר השוק. כדאי לבדוק מראש שהבנק יאשר את המשכנתא על שם מי שנשאר בדירה.
- חלוקה בעין: אם הנכס ניתן לחלוקה, למשל מגרש או בית שאפשר לפצל, זו הדרך המועדפת לפי החוק. לפעמים מוסיפים תשלומי איזון כדי להשוות את ערך החלקים. בדירת מגורים רגילה זה בדרך כלל לא אפשרי.
- מכירה: כשאין הסכמה ואין אפשרות לחלוקה, הנכס נמכר והתמורה מתחלקת. לרוב בית המשפט ממנה כונס נכסים שמנהל את המכירה.
דמי שימוש ראויים
לפעמים אחד מבני הזוג ממשיך לגור בדירה לבד אחרי הפרידה. במצב כזה, בן הזוג השני עשוי לתבוע ממנו דמי שימוש ראויים. בית המשפט בוחן את הנסיבות: מי גר בדירה עם הילדים, מי משלם את המשכנתא, והאם השותף השני נמנע מלהשתמש בדירה מרצונו. הנושא הזה עולה כמעט בכל תיק, ולכן חשוב לתעד את ההסכמות מהיום הראשון.
מתי בית המשפט יורה על פירוק מהיר?
בדרך כלל בית המשפט מעדיף לסגור קודם את התמונה הכוללת. עם זאת, יש מצבים שבהם הוא יורה על פירוק מוקדם:
- מניעת לחץ וסחיטה: כשבן זוג אחד מנצל את עיכוב המכירה כדי ללחוץ על השני לוותר על זכויות אחרות.
- סכסוך ארוך ומורכב: כשנראה שההתדיינות על כל הרכוש תימשך שנים, מכירת הנכס המרכזי יכולה לשחרר את שני הצדדים להמשיך בחייהם.
- מצוקה כלכלית או מצוקת מגורים של אחד מבני הזוג.
מיסים ועלויות
כשבן זוג מעביר לשני את חלקו בדירה במסגרת הגירושין, ההעברה פטורה בדרך כלל ממס שבח וממס רכישה. כשהדירה נמכרת לקונה חיצוני, חלים כללי המס הרגילים. בנוסף יש לקחת בחשבון שכר שמאי, ובמכירה בהליך משפטי גם את שכר הטרחה של כונס הנכסים. על משך ההליך והעלויות כתבנו גם במדריך פירוק שיתוף במקרקעין.
שאלות נפוצות
האם אפשר לחייב את בן הזוג למכור את הדירה המשותפת?
כן. לפי חוק המקרקעין כל שותף רשאי לדרוש פירוק שיתוף. עם זאת, בין בני זוג הערכאה שדנה בתיק מתחשבת גם בדיני המשפחה ובילדים. לכן היא יכולה לעכב את המכירה.
מה קורה עם הדירה כשיש ילדים קטינים?
לפי סעיף 40א לחוק המקרקעין, מכירת דירת המגורים של בני הזוג מתעכבת. היא תתבצע רק כשיהיה לילדים ולהורה שהם גרים אצלו הסדר מגורים אחר מתאים, אלא אם יש טעמים מיוחדים.
האם אחד מבני הזוג יכול לקנות את החלק של השני?
כן, וזו לרוב הדרך המועדפת. אפשר להסכים על מחיר לפי שמאות, או לקיים התמחרות בין בני הזוג לפני שהדירה מוצעת לקונים מבחוץ. צריך גם לבדוק מראש שהבנק יאשר את המשכנתא על שם בן הזוג שנשאר.
בן הזוג נשאר לגור בדירה לבד. האם הוא צריך לשלם לי?
ייתכן. מי שמשתמש לבדו בנכס המשותף עשוי להתחייב בדמי שימוש ראויים לשותף השני. בתי המשפט בוחנים את הנסיבות, למשל אם הילדים גרים בדירה ואם הוא נושא לבדו בתשלומי המשכנתא.
לפי איזה מועד מעריכים את שווי הדירה?
בדירה שרשומה על שם שני בני הזוג, השווי נקבע בדרך כלל לפי מועד המכירה או העברת הזכויות. בנכסים שנכללים באיזון המשאבים, השווי נקבע לרוב לפי מועד הקרע, כלומר המועד שבו הסתיימו החיים המשותפים.
האם משלמים מס כשבן זוג קונה את החלק של השני?
העברה של זכויות בדירה בין בני זוג במסגרת חלוקת רכוש בגירושין זכאית בדרך כלל לפטור ממס שבח וממס רכישה. כדאי לבדוק את הנסיבות הספציפיות לפני החתימה על ההסכם.
לסיכום
פירוק שיתוף בין בני זוג הוא לא רק מכירה של נכס. זה הליך שמשלב את דיני הקניין עם שיקול הדעת הרחב של בית המשפט לענייני משפחה או של בית הדין הרבני. כמה פרטים יכולים לשנות את התוצאה בסכומים גדולים: אם הנכס רשום או נכלל באיזון, לפי איזה מועד נקבע השווי, ומה הדין לגבי מגורי הילדים. לכן כדאי להתייעץ עם עורך דין גירושין שמכיר גם את דיני המקרקעין, עוד לפני הצעד הראשון. לתמונה הרחבה, קראו גם את העמוד על עורך דין משפחה.
התקשרו עכשיו: 053-7551900, או השאירו פרטים ונחזור אליכם.
מה הלקוחות שלנו מספרים? קראו ביקורות על המשרד במדרג ובגוגל.
מה הלקוחות שלנו מספרים
המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. לבדיקת המקרה שלכם, פנו לעורך דין.
